Débat et vote du PLU : Intervention de JJ SEREY pour le groupe des élus Communistes

PLU conseil du 02/04/2011

INTERVENTION DE JEAN-JACQUES SEREY

 

 

Suite à l’intervention liminaire de madame la sénatrice maire je vais vous faire une intervention qui sera donc partisane, politicienne et démagogique. Je n’agiterai pas banderole, mais rassurez vous madame, je serai toujours au coté des porteurs de banderole, ceux qui manifestent contre la casse des retraites et des acquis sociaux, ceux qui manifestent contre l’exploitation des gaz de schiste  ou encore je soutiendrai les tunisiens et les égyptiens dans leur lutte pour la démocratie. Oui aussi contre les armes nucléaires !

 

Un des grands enjeux de la région parisienne est le rééquilibrage Est/Ouest. Cette dernière décennie a vue la création de richesses  dans l’Ouest parisien et une paupérisation des populations de l’Est notamment par la perte d’emploi dans la production.

 

S’il devient difficile d’implanter de l’activité industrielle lourde les friches industrielles ont eu pour vocation d’accueillir  du tertiaire, pour les grands terrains. La possibilité de 20% d’habitat permis jusqu'à présent par le POS, pour des friches plus petites  a attiré de nouvelle forme d’activité/ habitat avec des nouveaux métiers basés sur les arts, les medias, les nouvelles technologies.

Ce dispositif a permis une nouvelle attractivité a notre ville et a permis de la redynamiser.

 

Cette réflexion était largement partagée avec des villes de l’est parisien : Bagnolet, Fontenay, Pantin,  Noisy le grand.

 

La remise en cause de l’implantation de bureaux, facilité il est vrai par la crise de ces trois dernières années, ne va pas dans le sens de ce rééquilibrage régional. La question des déplacements des franciliens de l’Est vers l’Ouest, pour l’emploi  ne va pas dans le sens du développement durable, surtout  avec des transports en commun saturés notamment pour le RER A.

 

La solidarité régionale ne joue pas entre les villes c’est vrai pour le logement social ou la loi solidarité et renouvellement urbain obligeant les villes à avoir  20 % de logement social est bafoué depuis 10 ans. Cette solidarité ne joue pas non plus pour les équipements : théâtre, école, stade, gymnase.

 

En permettant la construction massive de logement vous dites vouloir agir contre la crise du logement, pourquoi pas ?

 

Mais de quel type de logement parle-t-on ?

 

Vous affirmez l’obligation de faire 25 % de logement social dans les opérations de logement pour maintenir les équilibres de population mais vous introduisez tout de suite  une dérogation d’application dans les secteurs aillant déjà 100 logements hlm contigus ce qui est souvent le cas sur la ville .

 

Aujourd’hui nous sommes à 39% de logement sociaux sur la ville

 

Même si certaines opérations seront entièrement réalisées en logement social c’est donc une baisse tendancielle de ce pourcentage qui s’annonce.

 

De plus nous en avons déjà discuté dans cette enceinte  au dernier conseil Mr Mosmant a pointé le désengagement de l’état en matière de  financement du logement social de type HLM. La préférence du gouvernement va vers le logement défiscalisé  et globalement la production de ce type de logement augmente en France. Je rappelle que pour la loi Boutin et pour le code de l’habitat ces logements sont inclus dans le logement social mais avec des loyers entre 17 et 21 euros le M2 soit 1200 euros pour un70 M2,  charges non comprises. Cela n’a rien à voir avec le logement social y compris le PLS.

 

Ce dispositif permet aux promoteurs et aux spéculateurs (mais aussi à certaine ville) de s’affranchir de la loi SRU.

 

Les dispositifs de bonus que vous accordez dans votre PLU ne peux que les encourager dans cette spéculation et cette défiscalisation puisqu’il est plus facile de monter des opérations défiscalisées que de vrais opérations de logement social.

 

Vous dites vouloir lutter contre la spéculation, mais ce n’est pas le dispositif de portage foncier qui réglera seul ce problème. Lutter contre la spéculation c’est éviter la surenchère entre les promoteurs. A partir du moment où vous libéralisez en quelle sorte le foncier, en permettant la mutation de terrains d’activité vers du logement, vous créez la ruée vers l’or. Par l’augmentation du foncier, vous créer l’augmentation du prix des logements et par contrecoup la difficulté à équilibrer les opérations de logements sociaux traditionnels.

 

Je vous rappelle qu’il y a un seuil de charges foncières de référence fixée par l’état et que tout dépassement doit être compensé par une collectivité territoriale (ville, département, région).

 

Si on cumule cette donnée avec le désengagement de l’état, on voit que la réalisation de vrais logements sociaux devient particulièrement difficile.

 

Revenons sur votre volonté de construire du logement, vous avez avec les révisions anticipées entrouvert la porte. Il aurait peut être été judicieux d’expérimenter puis d’analyser pour voir toutes les conséquences de cette décision en matière d’apport en population et en incidence sur les écoles et les équipements.

 

Nous avons vu que notre ville compte de grands terrains. Prenons quels exemples : considérons le terrain rue de Paris avec la halle en métal, l’ancien POS permettait la construction d’environ 80  a 100logements, le règlement que vous nous proposez en permettra entre 300 et 350. Cet exemple peut se multiplier dans le bas Montreuil au 198 rue de Paris ou encore au 234-236 rue de Paris. On risque donc d’avoir un accroissement très important de la population sans les équipements nécessaires. Ceci d’autant plus que vous n’avez prévu aucun emplacement réservé pour équipements sur ces grands terrains.

 

A moins que vous décidiez d’utiliser d’une façon importante la création de ZAC, mais il faut le dire clairement aux Montreuillois y compris en annonçant l’effort financier que cela nécessite, je parle bien vous le noterez d’effort financier et non pas de compensation de déficit,car je suis convaincu de l’utilité et de la transparence de l’outil ZAC

 

Ne pensez vous pas qu’ avant toute décision, il aurait été utile de commander une étude financière prospective incluant bien évidement les recettes liées aux nouvelles taxes foncière et d’habitation mais aussi, bien sur, les nouvelles dépenses liées aux équipements indispensables en prenant en compte le désengagement de l’état et des réduction des politiques sociales imposées par l’Europe.

 

Cela aurait permis aux élus mais aussi aux citoyens de se prononcer en toute connaissance sur les enjeux financiers pour notre ville et ses outils que sont l’OPHLM ou les SEM.

 

Cette étude aurait été un élément fondamental dans la  concertation.

 

Concertation dont vous dressez un bilan flatteur.

 

Certes, vous avez fait une belle brochure mais sans éléments de comparaison sur les enjeux ou d’expérience dans d’autres villes, sans plus présenter d’avis réservé voir différent d’élus ou d’expert.

 

Vous faites le bilan de la concertation entre 2003 et 2010 :

 

 -3 cessions de formation, j’en avais mis personnellement une en place pour les élus et les conseils de quartier dès 2003,

 

- 40 réunions publiques dont j’ai du faire plus du quart pour le diagnostic.

 

Je n’ai pas entendu y compris par des élus qui sont aujourd’hui dans votre majorité les mêmes remarques concernant la densification. Il y avait une  crainte, voir même une opposition à la construction de bureaux mais je n’ai pas entendu de blanc seing à la construction importante de logements. J’ai entendu la volonté de préserver notre tissu urbain notamment dans le bas Montreuil à proximité des transports et la nécessité de transport dans le haut Montreuil avant toute densification. J’ai entendu la volonté d’espaces verts de proximité d’aires de jeux de gymnases dans le bas Montreuil force est de constater qu’il y à rien  pour l’avenir dans ce PLU.

 

Après la concertation que penser d’une enquête publique dont les conclusions du commissaire enquêteur commencent par 2 réserves (je rappelle qu’une réserve si elle n’est pas levée entraine un avis négatif) :

 

-Que le plan définitif de zonage du PLU soit plus lisible et plus clair en n’hésitant pas à y reporter les principales rues et/ou lieux remarquables en faisant largement appel à la couleur. Il conviendrait également de revoir les partis pris choisis et notamment de faire le choix d’une légende comportant des hachures vraiment différenciées.

 

-Que pour assurer une meilleur compréhension des diverses règles (implantation par rapport aux voies et aux limites séparatives, règles de prospect et de hauteur, etc..) des schémas explicatifs viennent illustrés le règlement écrit.

 

En clair, nos concitoyens ont eu pour s’exprimer des documents tronqués, peu lisibles, difficilement compréhensibles et avec des erreurs ;

 

Documents si complexes et si peu clairs, même une fois corrigés, que vous avez programmé, la semaine dernière, deux cessions de compréhension pour les élus. Un comble !!!

 

Autre remarque, sur le peu, voir même, l’absence de publicité que vous avez fait sur le plan  de prévention des risques naturels et que l’état vous demande de prendre en compte. Il a une incidence forte sur une grande partie du territoire communal en imposant des mises aux normes et des travaux conséquents  sur les fondations de la totalité d’un bâtiment en cas d’extension.  Ce qui interdira pour raisons financières à beaucoup de propriétaires tout agrandissement

 

Malgré cela il y a quelques éléments intéressants dans votre PLU : lutte contre l’étalement urbain, réduction de la place de la voiture, mixité à l’immeuble entre activité et logement, qualité architecturale et environnementale même si je ne comprends pas votre remarque sur les bardages en bois qui seraient maintenant autorisés et donc de facto qui étaient interdit.Des bardages bois existent (avenue Ernest Renan, rue Hoche, rue Michelet ou rue des Hayeps) ces constructions auraient-elles fait l’objet de permis illégaux ?

 

Je terminerais par un exemple concret et très illustratif : le 2 rue Paul Eluard plus connu sous le nom de la friche Klein. Une belle et ancienne usine avec une magnifique cheminé en brique. Louée par son propriétaire à des personnes travaillant dans l’audiovisuel et qui peuvent habiter dans les lieux suite à la possibilité offerte par le POS précédent. C’est selon l’activité entre 15 et 20 personnes qui travaillent dans ce lieu. Avec le nouveau règlement pas encore applicable mais avec du potentiel pour un promoteur,  ce promoteur  offre plus de 2 millions d’euros au propriétaire et 300 000 euros d’éviction aux locataires, il peut faire entre 40 et 50 logements dont 10 sociaux (pourquoi pas défiscalisés) et obtient ainsi des droits supplémentaires à la construction . Le tout commercialisé a plus de 5000 euros le m2. L’opération est juteuse, mais pour les locataires que font-ils avec 300 000 euros pour retrouver l’équivalent à Montreuil ? Il ne leur reste plus comme solution qu’à partir en lointaine banlieue en faisant le bonheur du propriétaire.

 

Alors Madame la sénatrice-maire,  les locataires inquiets vous  rencontre, vous leur dites que ce patrimoine a été oublié et qu’il doit être protégé. Faux ! Il est dans l’annexe 1.4 patrimoine du PLU, vous leur dites que vous allez réviser le PLU ! Pourquoi pas ! Pour une parcelle ? Curieux on n’est pas loin de l’abus de pouvoir.  Pour un piano Klein sauvé combien de lieux d’activité vont attiser les appétits des promoteurs et des propriétaires ?

 

Montreuil, après avoir accueilli les artistes et plus généralement les bourgeois bohèmes, les fameux Bobos, va–t–il être le territoire d’exclusion des bohêmes au profit des seuls bourgeois.

 

Exclusion, également  des vielles familles tziganes montreuilloises des murs à pèches.

 

Exclusion, aussi des familles populaires du logement privé social de fait.

 

Mais plus généralement c’est toute la crainte que nous avons sur votre volonté de conserver le caractère populaire de notre ville c’est toute la crainte que nous avons de voir exploser, au détriment des générations futur de montreuillois, les finances de la ville.